离婚协议中赠与的房产如何确权？
【基本案情】
刘女与张男于2016年11月在民政部门协议离婚，离婚协议约定：婚生女张某（10岁）由刘女抚养，并约定将夫妻双方共同所有的一套住房给女儿张某所有。嗣后，因该房屋存有抵押贷款，双方未办理房屋过户手续。2017年12月，刘女作为原告起诉被告张男，要求：1.确认原告与被告于2016年11月签订的《离婚协议书》合法有效；2.确认房屋归张某所有；3.原、被告将房屋产权过户至张女名下。张男表示因其拖欠诸多债务无法偿还，导致该案房屋被查封，客观上房屋无法归女儿所有。
【分析】
笔者认为，刘女与张男在办理离婚登记手续时签订的《离婚协议书》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应确认为合法有效。不动产物权因法律行为发生变动时，当事人之间除有合意外，尚需要登记的法定方式。现案涉房屋产权没有变更登记，故属于刘女与张男共同所有，而非张某所有。因案涉房屋存有抵押权，抵押权人未有同意转让抵押财产的意思表示，即变更物权的条件尚未成就，故刘女与张男无法将房屋产权过户至张某名下。
一、房屋赠与协议效力问题
离婚协议中的赠与条款并非一个单独的赠与协议，往往与夫妻身份关系解除、夫妻共同财产分割、共同债务承担、子女抚养等问题构成一个密不可分的有机整体。最高法院婚姻法解释（二）第八条第一款明确规定：“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。”房屋赠与协议属于夫妻双方对共同财产的共同处分行为，夫妻双方均应受离婚协议的约束，不能单方反悔。刘女与张男离婚协议中的赠与协议合法有效。现因张男未履行赠与协议，刘女有权要求张男继续履行协议。
二、房屋赠与能否撤销
笔者认为，男女双方在签订离婚协议中约定将夫妻共有财产赠与子女的行为，不得撤销。
首先，《中华人民共和国合同法》第一百八十六条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。根据该法律规定可知，因为离婚协议中的赠与是有关身份关系的协议，所以其不应当适用合同法中有关于赠与合同的规定，而是应当适用婚姻法有关规定。其次，根据最高法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》规定的离婚协议内容变更或撤销条件可知，签订的离婚协议，非因存在欺诈、胁迫等情形，不得变更或者撤销。正如前文所言，因为离婚协议内容包含解除婚姻关系、子女抚养等变更身份关系后的一系列约定，所以非因订立时存在欺诈、胁迫等情形，不得变更或者撤销协议的约定事项。最后，夫妻将共同财产赠与子女是双方基于特定身份关系共同设立的，任何一方不得单方行使撤销权，才能更好的保护未成年子女的合法利益。若可以随意撤销，亦违反了道德义务。涉案房产实际上是张男和刘女对婚生女张某的共同赠与，张男表示不赠与房产的行为实际上也侵犯了其前妻刘女对该房产的处分权。若要撤销，也应在协议离婚后一年内双方共同向人民法院提出。
三、受赠人张某对涉案房屋享有何权利
张男和刘女签订的离婚协议合法有效，双方均应遵守。有效合同属于物权变动的原因行为，产生的法律关系是债权债务关系，仅产生债权法上的约束力。但合同有效并不意味物权转移，因为物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。即登记是不动产物权变动的生效条件，未经登记，不动产物权不变动。同时《合同法》第一百八十七条规定：赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续。在本案中张某要获得赠与房屋，则需要办理产权过户手续。张某依据离婚协议，仅仅是取得了“要求张男、刘女将房屋产权登记到自己名下”的债权。张某并不是涉案房产的物权人，不享有物权。张某要想拥有案涉房屋的产权，必须待房屋解除抵押或抵押权人同意转让案涉房产等情况下，刘女诉请张男办理房屋过户登记手续。待法院作出的判决生效后进入执行程序，法院可通知房产部门办理房屋过户登记手续。待上述手续办理完毕后，张某即取得房屋所有权。